这是熊猫贝贝的第1443篇原创文章：

2022年下半年以来，随着美联储的持续强硬加息，美国本土持续上升的利率使美国房地产市场急剧降温，房价不断走低，投资者争相套现。

前段时间瑞信CDS爆雷、以黑石为首的大型投资公司陷入挤兑风波，一时间让资本市场恐慌加剧，有人担忧将会出现下一次“雷曼危机”。

越来越多的信号和动向都在表明：流动性紧缩威胁的乌云，正笼罩在美国资本市场的头顶。

特别值得关注的，就是全球最大规模的私募股权基金的资本投行，也就是美国华尔街的黑石集团。

黑石是华尔街老牌资本集团，总部位于美国纽约，是美国规模最大的上市投资管理公司，也是世界知名的顶级投资公司，美国规模最大的上市投资管理公司，1985年由彼得·彼得森(Peter G. Peterson)和史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarzman)共同创建。已经有37年资本市场历史。

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黑石集团的故事，完全可以说是华尔街资本的典范：

黑石集团（Blackstone Group）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。

其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。黑石集团还提供各种金融咨询服务，包括并购咨询、重建和重组咨询以及基金募集服务等。黑石集团总部位于美国纽约，并在亚特兰大、波士顿、芝加哥、达拉斯、洛杉矶、旧金山、伦敦、巴黎、孟买、香港和东京设有办事处。截止2007年9月30日，其管理的总资产约为982亿美元，拥有65位高级管理总监以及约520位投资和咨询专业人员。

2006年，黑石集团盈利超过22亿美元，人均创造利润295万美元，是高盛人均利润的8倍，已然成为华尔街熠熠生辉的PE之王。

2007年6月22日在纽约证券交易所挂牌上市（NYSE：BX）。

就是这么一个现实版本的华尔街金融巨鳄，自然也不会错过中国的经济红利，2021年下半年以来，随着我国房地产企业流动性危机持续爆发，房地产行业陷入了低迷，境外资本趁此机会计划进入中国房地产市场“抄底”，并为此准备了大量资金。

比如7月底黑石集团的主要房地产基金BlackstoneReal Estate PartnersX完成了增资，最终规模达到了303亿美元，再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于全球地产的资金池已经超过500亿美元。黑石创始人苏世民多次表态看好中国房地产市场，未来黑石可能会加大在中国的投资力度。

500亿美元的规模，意图抄底中国优质商办物业资产，可谓雄心壮志。

没想到，在2022年12月份刚开始没几天，坐拥近万亿美元资产的全球最大的私募股权基金和资产管理公司的黑石集团就陷入了挤兑风波。

12月1日，黑石集团宣布，因赎回请求激增将限制其690亿美元非上市房地产收益信托基金（REIT）的撤资。

12月7日，黑石集团表示，赎回额首次达到预先设定的上限。这是自黑石去年1月推出该产品以来，赎回请求首次达到5%的预设上限。

此一时彼一时，这画风转变的太快，一般人还真容易闪到了腰。

虽然黑石集团CEO苏世民在当天指出，很多人认为大规模赎回就是该产品出了问题，这是不正确的，两者不能混为一谈。它本就是那种不能保证每天流动性的产品，因为投资的是房地产业务。

但是，这种解释，似乎成为了所有危机爆发以前，债务风险临界点的“标准话术”。

明眼人都能看出来，伴随着美联储持续升息，美国地产业的麻烦开始逐渐显现，一场类似08年雷曼危机的风暴正在酝酿。

这篇文章，就将对美国当下经济领域这个风险酝酿的过程，以黑石为例，进行深度复盘和分析，挖掘本质，并且有依有据的进行理性趋势研判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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华尔街资本宠儿黑石遭遇挤兑，股票暴跌，是怎么一回事？

黑石遭遇挤兑这个事情，其实并不复杂，导致股价下跌，也是必然结果。

这里给大家复盘梳理一下过程：

黑石拥有四大业务部门，分别是PE基金、房地产基金、信贷基金以及对冲基金。

其中，房地产基金有近3200亿美元资产，而目前遭到大规模赎回的就是房地产业务中的基金Blackstone Real Estate Income Trust（BREIT），规模达690亿美元。

按规定，投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的份额，每月最多赎回2%。

从10月开始，投资者赎回资金申请高达18亿美元，占公司净资产规模的2.7%，虽然额度超标，但黑石仍然100%履约；

到了11月，更多投资者要求赎回，黑石遭遇困境，仅受理了43%的申请，总计13亿美元；

投资者愈发恐慌，12月赎回卖盘蜂拥而入。

由于投资者的赎回请求激增，BREIT宣布，12月份将把赎回额度从2%下降到0.3%，并停止批准投资者的赎回请求。

一时间恐慌加剧，黑石股价暴跌，截至目前，一个月内黑石股价已跌超15%。

为了应对挤兑危机，黑石开始卖出不动产。

12月2日，该公司宣布，拟作价12.7亿美元将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%的股份卖给VICI，后者持有这两个拉斯维加斯知名地标的剩余股权，收购后将全资拥有这两个地标房产。

事实上，据路透社报道，今年前9个月，由黑石、喜达屋、Ares、KKR和博枫等资产管理公司支持的房地产投资信托基金的赎回请求就有所增加。

流动性危机让喜达屋资本规模达146亿美元的房地产投资信托基金（SREIT），近日也通知投资者限制资金赎回规模。

在英国，资产管理规模超过150亿英镑的房地产基金三季度也限制了机构的赎回，理由是需要保留现金和防止被强制出售。

黑石不是孤例，而是一个典型：

据《巴伦周刊》当地时间12月4日报道，与黑石一样，专注于房地产的投资公司喜达屋资本的房地产投资信托基金（SREIT）也在11月投资者的资金赎回请求超过月度限额后开始限制赎回。

基于集中出现的挤兑压力，贝莱德、M&G集团、施罗德、世邦魏理仕投资管理等公司的基金经理表示，他们也都采取了限赎措施。

导致基金市场和投资出现变现走人的原因，非常清晰：市场都在跌，就你在涨？

事出反常必有妖，何况是在资本市场里面的弄潮儿们？

投资者之所以急于赎回主要是对黑石BREIT的实际价值存在疑问。因为融资变得更加昂贵，利率上升正对房地产价值造成压力。而黑石还在以陈旧的估值工具为产品定价，这已无法反映产品的实际价值。

根据黑石官方的文件，BREIT的综合投资回报率主要由租金收入和房地产增值收入两部分组成，成立以来的年化净回报率为13%，是公开交易的房地产投资信托基金的3倍，年初至今回报率高达9%以上。作为一种非交易型房地产投资信托基金，BREIT不在交易所交易，其发行和赎回定价主要根据黑石每月发布的资产净值数据进行。

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而在美国地产市场走势低迷的大背景下，道琼斯美国精选REIT总回报指数(DWRTFT)同期大跌了22%。

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对于旗下REIT的高回报率，黑石方面的解释是其在出租公寓和工业地产进行了大量投资（占比约80%），而这两个领域表现均非常强劲。BREIT租金收入同比增长13%；在电商和离岸业务推动下，三季度签订的工业地产租金也创纪录上涨了38%。公司同时已经预计到了利率会上升，因此约90%都投资于6.5年的固定利率债务。

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投资者对此并不买账。“出色”的业绩表现让投资者质疑黑石如何得出其房地产投资信托基金的估值，部分投资者乘机以黑石的“定价”赎回止盈。

为了应对高通胀，美联储今年已多次加息，其中6月、7月、9月和11月加息幅度均为75个基点。

尤其是在通胀居高不下的局面下，美联储多次连续超速加息导致市场利率快速攀升，市场从前些年的美元流动性泛滥一转眼到如今的流动性紧张，带动全球房地产融资价格高涨，直接重击了REIT。

美联储大幅加息导致美国30年期固定抵押贷款的平均利率从2.98%飙升至7.1%。

房地产对利率敏感，美联储激进加息推升利率，打击购房者的意愿和购买力。此外，美国房地产还面临金融环境收紧，经济前景衰退等压力。

今年10月，美国购房者信心指数快速滑落至39，创上世纪80年代以来最低水平。房屋建筑商也一样信心不足。11月，NAHB房地产指数仅只有33，接近2020年5月新冠封锁时的最低点，亦低于2007年2月的水平。NAHB指数是美国房屋销售以及整体支出的一个领先指标，指数高于50，表明房地产市场在扩张，低于50表明在收缩。野村证券在11月的报告中指出，高抵押贷款率正对房屋销售构成压力，疲软的住房销量将进一步作用于房产价格和美国建筑业，这些都将加剧美国房地产的衰退。中信证券在最新的报告中指出，当前美国房地产市场已步入衰退，利率飙升导致购房需求快速降温，进而引发房价急转直下，住宅投资对于美国经济拖累也在加深。未来房地产市场疲软将通过数量与价格继续影响美国经济，预计在房地产将继续衰退的背景下，美国经济较难避免衰退，且需关注未来住房贷款市场恶化的风险。

简单来说，高利率，强美元的环境下，固定资产贬值是必然，而黑石的REIT底层资产价值风险穿透关联，一目了然，没有现实经济基本面支撑的收益率，不就是庞氏骗局？

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美国的流动性危机信号：“抄底中国”只是资本策略，“遭遇挤兑”才是关键

2022年7月份，各大媒体都传出黑石准备大肆抄底国内房地产市场的新闻，造势工作做的很到位。

但实际上，我也写过文章分析，这不过是美国本土资本借助美元加息导致的全球美元流动性紧缩，进行的资本策略。

美联储加息，全球美元流动性紧缩，美元体系里面的很多国家就会因为突然加大的债务压力而导致国内资产缩水，这是必然逻辑。

美国资本可是不在乎美国国内经济好坏，反而可以趁着全球流动性紧缩提供的千载难逢的机会，大肆在全球范围内以极低的价格实现资产抄底，然后等着新一轮的美元扩张周期到来，逢高出货，实现财富收割闭环。

为什么房地产是不动产？

当然了，房地产不能瞎动的，动了要出事，但另一方面，房地产流动性相对较差，交易周期相对较长，平时市场资金充裕的时候，各种用不动产来套利的玩法可以玩的飞起，像黑石这样的资本玩家，自然深谙个中门道，先放出声量和宣传，然后盯着中国汇率，中国国内流动性情况，等待最佳的入场机会而已。

不到汇率最有利，没有看见明确的增值动力，不好意思，不要指望华尔街资本会下场。

杀人放火，借势抄底的行家，是不会做雪中送炭的事的。

而当下黑石，其实是顶层玩家要收回流动性，那些加了杠杆搞出来的大窟窿，就要靠出售不动产来还了。

在国内，发生这种情况，还有宏观调控来托底，以避免发生系统性金融风险。

因为中国的金融机构都姓国，没谁敢利用挤兑市场，引爆风险来合谋集体牟利。

但美国是个高度金融化的资本主义国家，资本在高盛手上跟资本在雷曼手上能是一回事吗？

联合坐庄，一次次的引爆美国金融危机，搞得市场都怕了，于是被收买的美国政客才同意由财团们组建民间央行，来号令各路资本，避免这帮唯利是图，没有底线的资本集团天天搞事情。

正如美国黑帮联盟一样，美联储其实也是个相对松散的利益联盟，不同的人有不同的利益诉求，在美帝国还能持续扩张的情况下，大家当然可以团结起来一起向外侵略，分配帝国红利，但到了帝国后期，丧失了外扩的力量，那么就成了体系内的零和博弈。

2022年，实际上是美国资本对外扩张和收割的能力，处于一个前所未有的低谷。

就连美国在经济层面的盟友，都因为美国的无底线收割，导致自身利益切实受损，所以总会找机会找借口反抗。

比如说躺平赖账的日本，不管美联储是加息还是不加息，反正坚持放水不动摇，要是华尔街资本来做空本币，日本央行就疯狂卖美债救汇率，到时候看美国的美债先崩还是日本的本币先崩。

日本敢摆烂，但耶伦是不敢跟着摆烂的，于是日元汇率奇迹般的在坚持不加息继续大放水的情况下大幅反弹。

欧洲盟友也差不多，英国以摆烂躺平应对养老金危机的策略，连带瑞士央行为了保住瑞信不彻底崩盘，加入了摆烂的行列。

这就意味着美联储这波通过加息收割计划对外力量已经开始不足了。

一旦帝国矛盾无法用对外掠夺来解决，那么就要开始进入内耗阶段了。

而且，在内部博弈这件事情上面，美国绝对说得上轻车熟路，经验丰富。

2008年，倒霉的雷曼兄弟被选出来当了献祭品。

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收割不了外边，那就对自己内部下手，当然了，未必其中没有通过自杀式袭击来减少全球需求来打击全球第一生产国的附带目标。

12月美国住房贷款利率最高都飙到7%，只要不是个傻子，心里都清楚，未来美国房地产必定会下跌。

如果美国的衰退是不可避免的，那么其中杠杆率最高的地产受打击肯定会最大。

说到底，黑石遭遇挤兑，就是美国经济头部玩家美联储的加息动作，带来的流动性危机。

连黑石这种自家的资本玩家都遭遇流动性压力冲击，也从侧面反应了美国经济的流动性风险，可能要比外界看到的，要大很多。

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趋势研判：黑石和瑞银的遭遇，是否将重演“雷曼时刻”，成为新一轮经济危机的导火索？

美联储前主席、2022年诺奖得主伯南克在今年出版的新书《21世纪货币政策》中指出，从历史上看，更大的经济危险是由信贷繁荣和信贷萧条造成的。

在信贷繁荣时期，贷款和杠杆率迅速上升，通常伴随着商业或住宅房地产价格的快速上涨；

当信贷萧条时，经济面临的风险可能很高，尤其是当信贷萧条与房地产价格暴跌紧密相关时。

回顾2008年全球金融危机，根源就是2007年的次贷危机。在当时宽松的货币政策下，金融机构不断放宽住房贷款条件，购房成本降低让美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列，美国房地产泡沫加上金融衍生工具把泡沫扩大化，致使风险迅速扩散至全球。

随着投资银行雷曼兄弟破产将次贷危机推向高潮，在多米诺骨牌的效应下，危机蔓延，诱发了20多个国家银行危机和欧洲主权债务危机，最终导致全球出现经济负增长。

那么，2022年，这一轮美国房地产市场泡沫随着瑞信CDS爆雷以及黑石REIT赎回风波，是否会是否将重演“雷曼时刻”，成为新一轮经济危机的导火索？

相似的配方，相似的味道，相似的环境，相似的背景，本质都是一模一样的。

但是要说这一次的危机会爆发，还为时尚早。

2022年的美国经济，就此唱衰，并不现实。

次贷危机时美国金融机构短视的重仓次贷产品，导致风险叠加终于雷曼爆雷，而如今重度参与CDS的华尔街投行数量要少很多，目前市场流言中心主要就是瑞信、德银两家。

欧盟国家的投行风险比美国华尔街要肉眼可见的大，要出问题，先后也有个顺序。

黑石的REIT虽然遭遇赎回，却没有严重影响到其财务健康度，黑石依然是全球最有号召力的私募之一。

美国房地产市场目前大部分按揭都是固定利率，因此美联储加息对市场存量影响相对有限。

但是危机的种子，实际上已经埋下，以黑石为代表的金融资本玩家，对于持续的挤兑压力和风险的后续走向，完全要看美国国内经济基本面的发展情况。

要么美国经济在后续货币政策转向以后出现持续的增长，那么挤兑压力和风险就自然被市场消化掉了。

要么就是美国后续陷入事实上的衰退，陷入经济萧条的困境，那么没有什么悬念，黑石，包括一众华尔街玩弄金融杠杆资本套利的玩家，都需要面对债务暴雷的直接压力和冲击。

成也流动性，败也流动性。

越依赖什么，越想征服什么，越会被什么反过来支配。

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写在最后：

黑石的当下危机与风险，能够给中国国家和中国投资者群体，带来哪些启示？

美国金融市场的最大风险是长时间的经济滞胀，经济衰退、高通胀和高利率环境，可能产生局部债务风险暴露等连锁反应。

不用去吹什么黑石厉害，投资水平如何如何高，命好而已，和国家资本勾兑，有美国三大霸权撑腰而已。

帝国内耗表现在美联储的政策的左右摇摆上，倒也很容易理解。

当下这些华尔街资本玩家的境遇，实际上能够给中国国家和所有中国投资者很重要的启示。

从本质上来看，黑石的玩法对应到国内，大家认为哪一个民营房企最像？

没错，就是恒大。这几年内地房地产行情的变化大家也都看清楚了，所谓买涨不买跌，一旦市场上到处都是抛售的资产，房地产这种处置周期较长的资产，真的就动不了。

恒大财富出事以后，各地产公司的理财都跟着出事一样，无非就是规模大小不同罢了。

说到底，还是底层资产出问题了。

国际清算银行(BIS)12月发布报告，揭示了全球金融衍生品交易隐藏了超过80万亿美元的负债！

黑石基金遭挤兑、瑞士信贷暴雷、英国养老金出事、日元大幅贬值、美国国债流动性恶化等等貌似不相干的金融事件，背后都有内在的根本性联系，这就是全球美元环流在美联储加息缩表的重压之下，正在快速冷却。

站在当下来看，中国国家层面从几年前就开始“房住不炒”，房地产经济去杠杆，可谓是用心良苦，眼光超前。

从这个警示启发的角度出发，很明显的一个逻辑趋势就是，中国的房地产，后续在规模增长，造富效应，包括金融支撑等等的维度，基本上可以说，没有多少想象力了。

有样学样，前面的都掉坑里面了，还跟着去，那绝对不是勇气，而是愚蠢了。

黑石事件，确实能给中国的投资群体一些启示：

一、海外地产投资的黄金期已过，利率上调，风险逐步出现，过去房价涨幅比较大的国家，如果最近升息比较快，可能引发风险；

二、海外地产的投资目的地，尽量倾向于利率水平较低，升息较温和的

三、全球经济明年有较大风险，如果明年美国还持续大幅度升息，或导致全球第二波危机出现；

君子不立危墙之下，一家之言，仅供参考。

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