2023年的房地产板块炒作逻辑：行业出清、剩者为王、估值扩张！

个人随笔，欢迎探讨！观点若有分歧，大概率是我错了。

2022年临近年终，各媒体平台都开始忙着做bang(清）dan(单）了，我最关注的就是十大关灯吃面公司，可以通过这个名单挖掘出“十大闭坑基金经理”，下一期跟大家分享，今天想聊下地产板块的一些思考。

我不想玩文字解读游戏，什么“时隔20年，高层定调，房地产重回支柱性产业”，都是扯淡，去年中央经济工作会议就有这提法。

最近，跟几位基金经理交流了下，海外疫情放开后经济复苏的节奏和路径，我觉得其中关于酒店的炒作逻辑，可以类比到明年的房地产板块投资上，首先我们看几个海内外龙头酒店股价走势：

我们可以看到，大疫三年，不管宏观环境变化如何（肯定不及疫情之前），但是国内外酒店龙头的股价已经屡创历史新高。

要说公司基本面，疫情期间的业绩肯定是不如疫情之前的，但是股价仍在上涨，那其实就是在拔估值，拔估值的逻辑其实也很简单：边际修复、剩者为王。

疫情三年，不知道有多少服务类企业死在了防疫路上，但是没有新进来的玩家，因此行业做了一次彻底的出清，尤为是中高端市场，大家扛不住就会关店控制开支。

随着疫情管控放开，出行和商业活动恢复，酒店入住率的提升，公司的每股收益不断上行；如果说再有客房价格的提升，那就迎来了一次戴维斯双击。

为什么说，2023年酒店龙头的交易逻辑可以类比到优质地产公司上呢？因为我觉得，目前的地产行业和酒店行业有着相同得的逻辑：行业彻底出清、边际修复、剩者为王。

四季度，政府终于射出了化解地产企业风险、支持房地产行业健康发展的“三支箭”，尤为是放开房地产企业股权融资，打破了自2016年以来的股权融资禁锢，房地产板块也止跌反弹，一个多月时间，地产ETF最高涨幅超30%，完全不输受益于疫情政策调整的中药ETF。

这样的政策行情，其实在今年三月份也上演过，那就是在316金稳委会议之后，当时会议指出，“关于房地产，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

但是，316会议开完之后，市场充分交易了政府的风险化解政策，然而始终不见供给端的风险化解政策，企业暴雷的仍在暴雷，尤为是中南、旭辉、龙湖等昔日优质房企都出现了问题，谁敢预言谁能活到最后呢？需求端也受供给端的不稳定因素影响，消费者持观望状态，地产开工数据和交易数据持续低迷。

目前，地产新开工的数据很差，已经降到2008年经济危机的水平，地产投资的数据降到2019年，但为什么会认为酒店的交易逻辑：边际修复、剩者为王的逻辑开始成立呢？

因为，在三季度之前，不管是央企、还有优质民企，都有暴雷，市场无法预知谁会是桌上最后的玩家。但是四季度政府出台的政策，化解了行业危险，没有断腿的企业，zf不会再打折你，已经断腿的，可以帮你联系接腿，但是能不能接上就是另外一回事。

有些企业已经断腿太久了（资不抵债、此前暴过雷），接上不一定通血（放开也不一定能融到资，没有资产抵押；消费者会相信你不再暴雷嘛）。

因此，四季度的政策也不会将：行业出清——市场集中度提升——利好龙头的逻辑打乱，反而让剩者为王的逻辑真正的成立。

今年地产各项数据低迷，我认为最大的两个影响因素就是：①居民对未来收入预期不明，不敢上杠杆；②地产企业四处暴雷，买哪家看着都不安全那就先观望。

未来的房地产市场，虽然注定是再也回不到过去，但是不代表没有需求，中国还是有一定的城镇化率空间的，比如年轻人的婚房和中年人的住房改善需求，这些只是被跨周期结算了而已。

综上，房地产开发商交房（供给端）趋于稳定，不再出现新的暴雷企业，消费者（需求端）的需求就会逐步体现在未暴雷或安全边际足够高的开发商购房合同上。

至于如何精选个股，我觉得要么就选，到现在为止都没有除过资金链和交房问题的企业，要么就抄机构的作业，房地产的水太深，表外负债太高，普通人的研究资源根本是覆盖不到的，所以抄作业未必不是一件好事。

像包揽今年股基冠军的万家基金黄海，研究、投资房地产板块的经验就比较丰富，他的代表作万家宏观择时多策略混合（519212），时常可以看到房地产板块的身影。他在近日接受媒体访谈时也表示：“随着明年经济基本面的筑底回升，布局范围也会更广，上游的资源品、地产产业链、化工、建材、消费、金融，这些都是较好的布局方向”。

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