作者：李辊成如何衡量一家房地产企业的价值？金融经济学家认为，“未来可持续自由现金流量的折现值”是一种衡量企业价值的方法，但是对于目前房地产企业来说，财务指标并不是唯一的衡量标准。我们也需要考虑更多的因素，以重新评估这家企业的“新价值”。这个“新价值”是企业内涵所积累的潜力，就像物理中的势能一样。当我们寻找万科的“新价值”时，不能只关注它的当前现状，更应该关注它未来的潜力和发展方向。而在当前房地产市场的寒冬中，万科集团展现出了非凡的韧性和质量，其2022年年报中隐藏着不凡的“新价值”势能。没有“狂飙”的背后，万科年报有何“新价值？”万科集团的“新价值”在于其具备的强大执行能力和风险管控能力，以及对未来市场发展趋势的敏锐洞察和远见卓识。这些优势的背后，离不开万科一直以来对于财务管理的重视和扎实的业务经营。2022年，万科实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。万科保持了健康的财务状况和抗风险能力，经营性现金流连续14年为正，持有货币资金1,372.1亿元，净负债率仅43.7%，处于行业低位，得到国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉的信用评级认可。2022年，万科投资的精准度和投后管理进一步优化，已开发项目投资兑现度近90%，开发业务全年实现合同销售面积2,630万平方米，结算面积3,401.4万平方米，结算收入4,444.0亿元，同比增长10.5%。同时，万科的经营服务业务保持了高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%，涵盖物流、商业、长租公寓等多项业务，为公司长期价值增长提供新的来源。这些财务数据和业务表现充分体现了万科在行业寒冬中的韧性和质量，是企业内涵所积累的势能，也是万科未来发展跃迁的“新价值”。今年以来，在各方的共同努力下，商品房销售有所回暖，但还谈不上守得云开见月明，也不会是旧周期循环的又一次重演。在万科业绩发布会上，万科董事会主席郁亮表示：“市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。”通过使用“狂飙”和“倒春寒”这两个词，郁亮形象地描述了房地产市场不会像过去那样过热或过冷，而是保持着一种相对平稳的状态。而“新房需求上有天花板，下有保底线”这一表述则表明了当前房地产市场需求的两个限制因素，既有供需关系的相互制约，也有政策的约束和底线。其实，经过本轮深度调整后，房地产企业对风险的认识更加深刻。无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、经营、服务并重是唯一选择。而坚持走开发、经营、服务并重的道路，正是万科企业内涵所厚积薄发出的“新价值”势能。小钱、长钱和辛苦钱！万科的转型之路万科的价值不仅仅在于过去和现在的业绩，更在于未来的发展。通过持续的转型和创新，万科不断探索新的业务领域和模式，并且坚持高质量、可持续的发展理念。在万科2022年年报业绩会上，当被问及转型业务未来表现会如何时，董事会主席郁亮分享了他的看法。他认为，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。万科在经营性不动产领域的布局可以追溯到万科“城市综合体”。该综合体旨在打造一个集购物、娱乐、商务办公、住宅于一体的城市综合体。这种综合体的特点是多元化，可以满足市场不同群体的需求，同时也可以提高资产效益。经过多年的探索和实践，万科在经营性不动产领域取得了良好的成绩。例如，万物云、万科物流、万科长租公寓等业务都获得了业内的认可和市场的好评。这些业务的成功，不仅体现了万科在房地产开发领域的优势，同时也表明了其在经营性不动产领域的实力和潜力。在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。2022年万科的经营服务业务体现出了较强的韧性，全口径收入达到 512.6 亿元，同比增长 23.1%。万物云收入首次突破 300 亿元，并成功分拆上市。物流业务经营收入同比增长 17.9%。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大，运营管理租赁住房 21.5 万间，其中保障性租赁住房 5.9 万间。商业营业收入同比增长 14.3%，新开业 25 个项目，集团内资源协同整合取得较大进展。对于经营服务业务的未来，郁亮表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。当然，他也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。万科的发展路径已证明，对未来趋势的准确判断和长期坚持的努力才是企业价值的决定因素。短期的市场波动只是企业发展中的一时插曲，而真正决定企业价值的是对未来趋势的准确判断和长期坚持的努力。万科不仅牢牢守住安全底线，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路，还不断拓展新的业务领域，逐步实现多元化发展，为企业未来的发展注入了新的动力。