2023年以来，各地频繁传来楼市回暖的消息。据成都市住建局官网显示，2月大成都范围内二手房成交19061套，新房成交11312套。可以看出，成都2月份新房和二手房合计成交量超过3万套，平均每天成交量都超过1000套。不仅仅是成都，像上海、郑州、杭州、北京等城市2月份楼市都出现了明显回暖迹象，住房成交量都创近3年以来的新高。据中指研究院数据显示，2023年2月，16个主要城市的成交量环比上涨31.9%，其中一线城市环比上涨5.0%，二线城市环比上涨43.9%，三线城市环比上涨63.8%。可以看出，目前一二线热点城市的楼市确实在回暖，这对房地产行业来说确实是一个久违的好消息。

那么，楼市走势真如数据上表现得那么好吗？答案是否定的，甚至可以说楼市是假性回暖，也就是楼市是有所回暖，但是依旧没有达到恢复正常发展的地步。原因很简单，这些数据都是相比于1月份数据计算，同时过去几年楼市行情都不好，很多人都推迟了购房计划。而进入2023年，随着恢复正常，这些积压的购房需求在短时间内得到了释放，再加上现在房贷利率低，房贷比例也比较低，如果住宅成交量短时间内上涨也是正常的现象。如果未来几个月各地商品房成交量还能保持稳定上涨，那么楼市确实是回暖了。

但是，最近两个月楼市成交量上涨那么多得益于之前积累的购房者，如果楼市还想保持这样的走势，那么就需要房价上涨来提供动力。在楼市中“买涨不买跌”体现得最明显，一旦房价上涨，别说准备买房的人了，就是那些不准备买房的人也会涌入楼市中。只有大量购房者涌入楼市买房才能让楼市真正地回暖，房价才有可能上涨。但是房价走势已经是明牌，一方面是楼市调控政策不允许房价大涨，另一方面目前楼市库存依旧非常高，不仅新建商品房库存高达4.8亿平方米，同时各地二手房挂牌量依旧在不断上涨，武汉和重庆的二手房挂牌量已经超过20万套。也就是说，这些库存不被消耗掉，房价就不可能出现大涨的情况，但是这么大的库存哪里是那么容易消耗掉的呢？这也是为什么说现在楼市是假性回暖的原因。

现在楼市面临的问题依旧是如何卖掉房子，不管是二手房业主还是开发商，他们现在最想做的事情就是早日卖掉房子，但是现在市场中愿意买房的人并不多，而愿意买房并且又买得起房子的人更少。有人会说，只要房价上涨，就会有大量投资客涌入楼市之中，这些市场中就不会再缺少购房者，房价自然也会跟着持续上涨。但是很多人忽略了一个问题，那就是在我国总体住房资源已经过剩的大环境下，未来只有一二线热点城市的房子还有投资价值，而大部分一二线热点城市只是放松了调控政策，并没有彻底放开限购和销售政策。在这种情况下，就算是一些投资客还愿意投资一二线热点城市的房子，那么他们也没有购房资格。

也就是说，一个城市楼市到底能不能回暖，房价能不能反弹上涨，最终还是需要看人们对住房需求的多少，也就是看人口数量。房地产行业的发展需要人口的支撑，但是现在人口问题也是大部分城市都面临的问题。最近几年以来，各地都在抢人口，特别是各大省会城市，出台了各种各样的好政策来吸引人口落户，很多城市的落户几乎已经没有门槛了。但是人口就那么多，2022年我国人口首次进入负增长，再加上每年都在降低的出生率，这意味着未来我国人口数量大概率会不断降低。在有限的人口资源下，城市如何吸引更多的人口才能保证未来的发展，同时也能保证房地产行业的发展。

但是对于房地产行业来说，有一个更加棘手的问题需要面对那就是刚需购房者数量正在急剧下跌。由于计划生育的原因，大部分00后和10后都是独生子女，00后和10后整整比80后和90后少了1.08亿。对于00后和10后的独生子女，他们的家庭并不缺房子，甚至很多家庭有多套房子，这意味着大部分00后和10后并不缺房子，也就是他们对住房的需求并不大。再加上现在房价非常高，年轻人靠自己买房很困难，所以未来大部分00后和10后都可能不考虑买房子。现如今已经2023年了，00后即将成为未来的购房主力军，这也意味着什么大家都可以预测。

在笔者看来，目前楼市中的刚需购房者依旧还是以80后和90后为主，但是大部分80后和90后都已经卖了房子。根据统计数据显示，大部分1995之前出生的90后都已经买了房子，更不用说80后了。因此，现在留给市场的刚需购房者真的不多了，对于剩下改善型购房者，他们虽然对住房也有需求，但是在他们买房的同时也会卖掉原来的房子，这意味着改善型购房者并不能真正地消耗楼市库存，只是将库存压力从新房市场转移到二手房市场。

说到底，房地产行业的发展需要人口的支撑，房价走势也已经明牌，那就是哪个城市未来人口持续增加，哪个城市的房价未来就还有继续上涨的空间。现如今，只有一些一二线热点城市和部分经济发达的地区人口在持续增加，每年都有人口流入这些城市和地区，人口增加，住房需求就会增加，房价也会跟着逐渐上涨。而对于人口持续流失的三四线城市，现在不仅是房价偏高，同时住房资源也已经严重过剩，随着时间推移，这些城市的房价大概率会持续回调，直到回归合理水平。