这几天很多房产专家，都说楼市回暖了，各地成交量火爆，看房的人也多了。

关于这些，里面有真，有假，大家还是透过现象，去看本质，你要看造成这种回暖的原因，是什么。

现在房产专家们，主要说回暖城市，是石家庄、北京、廊坊、天津等，这些城市。但实际上，根据彭叔的观察，不止这些城市，像是南京、上海、西安、杭州等等的城市，都出现回暖。

回暖的原因有三个：

一、11月、12月，大家应该都知道，一个应阳尽阳，就搞得大部分人的精力，在这两个月里面，都是用在了阳上，不是担心自己阳，就是一件阳了，在家休息。这么一来，这两个月里面的成交量，就不太行，比如说，北京，北京12月二手房成交量才8000多套，11月的时候，北京二手房成交量还有1万多，大家想想，以北京楼市的情况，二手房成交量降到这个程度，肯定是因为大部分人都阳了，或者躲在家里避开阳，所以导致出门看房、买房的人减少，而这部分人，在12月阳完了以后，这段时间该出来买房，看房的，就又都出来了。本来1月份就应该有不少人要买房的，再加上11月、12月被阳了之后影响的刚需，这些人又出来看房，叠加起来，现在楼市热，一点点都不奇怪的。没有哪个城市，在阳完之后，不反弹一下的。

每年的学区需求。楼市里面再怎么样，还是有一些哪怕知道房价要跌，也不得不买房的人，比如说，结婚，孩子上学。这两个真的是很刚的刚需。结婚，你没房，丈母娘就是不答应，你虽然知道现在买房，会亏个20万、30万的，但是媳妇重要，还是这20万、30万重要，没办法。结婚的时间，我们不好确定，所以这些刚需买房的时间，不容易集中。但是孩子的上学的刚需，时间很容易就集中在这段时间。因为对于孩子要上学的人来说，最迟今年6月或者5月之前，就要买房了，不然孩子上不了学。虽然学区房的风险很大，但是同样的问题，你愿意为了你孩子，冒多少钱的房价下跌风险，30万、50万、100万，对于人家资金宽裕的人来说，孩子的前途，还是愿意多花一些溢价的。所以这段时间，学区房的刚需肯定要出手的，有这些人的加入，这段时间楼市成交量肯定是不错的。

楼市传统的小阳春。从2018年之后，每年楼市的金九银十，就没有再出现过了，反而就成了金三银四，也就是楼市小阳春，这个走势，从2019年开始，到现在，哪怕是2020年疫情第一年，都还出现了，也就是说，这个小阳春的规律，在楼市已经出现了4年之久了。4年足够培养出来一个惯性了，就是哪怕这房子这段时间卖不出去，对于房东来说，他也要试一下，把二手房挂牌价给调高，万一就能遇到个小白，成功的把房子高价卖出呢。这是一种惯性思维，除非有特别强的外力，比如说房地产税等等的。

楼市里面的低价房，或者说，房东真的要急着卖房，置换的，一般在2022年底，就已经卖出去，现在楼市里面还剩下的，房东普遍都是想要趁2023年小阳春，能涨点价卖出去的，所以当这些诚心降价卖房的房东减少以后，楼市里面的主流群体，就是一些想要抬价卖房的人。只有等这些房东发现没有人接盘之后，他们才会又把房价降下来，这个时候，低价房就又出现了，反之，如果说房东加价之后，还是有人买房，那么之后房价就会上涨，一套比一套贵，直到大家又不接盘了，然后才会降。低价房或者说诚心卖房的房东减少，这也是当下楼市你看着挂牌价上涨的一个原因。

以上四个原因，就是当下大家看到的楼市回暖背后的原因。

这种事情，很普遍的，你在楼市待个3年，就会知道，这些都是惯例，不稀奇的。

比如说，大家看北京的2022年二手房挂牌价。

北京是2022全国楼市最牛的城市了，你看是不是年初的时候，二手房挂牌价涨幅最高，等到了下半年的时候，也就不行了，开始各种阴跌了。

而且这不是北京一个城市的现象，而是大部分城市，都这样的。只是北京这个走的比较猛。

比如说苏州。

都能看到，二手房挂牌价在年初的时候，有反弹的。

全国大部分城市，都会出现小阳春，如果连小阳春都没有的城市，那这个城市房价，基本上就完蛋了。

像是洛阳这种三线城市，也有小阳春的。

而且大家对房价涨跌，还是要平常心看待，很少有城市，像是苏州这样，一年房价就波动一次，之后就一直下跌，正常来说，房价下跌的时候，都是会有反弹的，没跌一段时间之后，就会弹一下。

就像这个郑州楼市，走的都快和股市一样了，本来小阳春都没有的城市，后来3月出台大政策救市，一下子强力反弹，但是后来发现没效果，就又跌下来，后来又触底反弹，结果下半年又遇到了LW,疫情等等的情况，救又开始下跌。

虽然二手房挂牌价不能代表实际的成交价，但却可以代表这个城市房东的信心。二手房挂牌价上涨，代表大部分房东看涨房价，二手房挂牌价下跌，代表大部分房东看跌房价。

二手房挂牌价是由房东掌握的，所以没房的人是影响不了二手房挂牌价了，二手房挂牌价的走势，就是房东们的看法。

再比如说，天津。

你看这个走势，尽管天津的和平区一枝独秀，但是和平区毕竟就那么大，天津那么多个区，你一个区上涨，其他的都趴窝了，也不行了，所以你看天津房东的这个信心，就这样了。

大家也不用觉得小城市的房价，会真的成了白菜价，因为小城市的二手房流动性非常低，只要没有那种特别影响信心的舆论，小城市的房价，甚至比大城市房价，还要更稳一些。实际的成交价会下跌，但是挂牌价，却不一定会跌的明显。很多人说网上房价下跌了，但他去看，却发现房价没跌，就是这个原因。大家可以看这个城市，襄阳，算是一个比较典型的小城市了。

看人家这城市，基本上都不按照大城市的套路来，完全就是按照自己的路线走，影响房东心态的，是全国关于楼市的评价，当全国各种利好消息出现的时候，尽管不是给这个小城市的，但是人家房东会觉得既然大城市房价都要涨了，我们这里面的房价也要涨。所以你看这个小城市的房价走势，和国内舆论上的楼市走势，是一样的。

小城市的房子，负债率低，相对来说，房东除非要换城市，不然他很难有急用钱的时候，既然房东不急着卖房，他们就不愿意下降，流动性就比较低，反而就成了一种微妙的平衡。除非就像和鹤岗那样，全国都知道它房价跌了，才会跌了。不然的话，你说人家小城市房价跌了，人家小城市的房东，也不认可的。

还有楼市的二手房成交量连续上涨超过3个月，这个城市房价就要上涨了之类的。

这个也是欺负不懂行的人，或者说欺负不观察数据的人。

还是拿北京楼市举例。

这是北京2022年历月成交量，按照3个月成交量连续上涨，房价就要上涨，那北京的二手房成交量从5月开始就一直上涨到了9月份，连续上涨了5个月，北京房价2022年，也没大涨嘛，更没有普涨。

就以这个北京的去年成交量，彭叔都能推出来今年上半年的北京成交量走势。

1月份，就是这个月，北京的成交量应该是和去年12月差不多，或者略高略低一些，因为1月份有春节，休息7天，如果没有这7天休息，1月份成交量肯定是高于了12月的。有纯洁了，1月份北京的成交量应该是略高，或者略低，但不会有太大变动。

2月份，北京楼市的二手房成交量开始在呢个价，明显会超过1月份的成交量，虽然2月份只有28天，但是比起1月份的春节，2月份成交量应该是高于1月份的。

3月份，因为1月份、2月份北京楼市的成交量都不错，如果说1月份已经比12月成交量高的话，那么算起来，北京楼市的二手房成交量就已经三连涨了，在这种情绪的引导下，北京楼市的二手房成交量肯定会更高，3月份的二手房成交量大概率是高于了4月份。

4月份的时候，因为有之前二手房成交量的铺垫，这个时候各种自媒体的宣传，房产中介的宣传，再加上小阳春也来到了高潮，毕竟孩子马上就要上学了，家长这个会等不了了，这个月会达到一个高潮点。

5月份的时候，转折点就开始来了。到这一步，刚需其实已经买了差不多了，这个时候就看那些投资房产的人，跟不跟风了，或者说那些左右摇摆的人，如果说左右摇摆的人入场，那么5月份的二手房成交量还会更高，但如果说，这些摇摆的人，不入场，那么5月份北京的二手房成交量，就会开始下降，但是在舆论上，北京楼市还是热着的，毕竟这个时候纯刚需还在。

6月份的时候开始，转折点就来了，这个时候，如果说北京的二手房成交量还能继续增加，那么北京楼市2023年的走势，不会比2022年差，但如果说，6月份二手房成交量就开始下降，那么北京的楼市的最乐观的结果，也就是2022年的情况，甚至不如2022年。

这些都是群体性行为，个体行为，不好预判，但是人的群体性行为，是可以预判出来的。所以彭叔可以预判这个城市的房价走势，但是很难预判出来这个楼盘，到底降多少。因为城市房价，是群体性行为决定的，而楼盘降多少，这是开发商说了算，万一这个开发商，心特别狠，降20%呢，每个人都不一样，人心难测。但是人一多，就好测了。因为人有这个盲从性，只要有那个势一起，后面的人就跟着了。

最后：

现在的楼市回暖，是正常现象，大家不用紧张，你一紧张，显得你好像第一天进入楼市一样。这些都是常规性操作了。至于说是买不买房，彭叔认为还是该看看你的钱包，没钱的话，再想买，你也买不成的。