引言：这次返乡，走在县城拓宽的街道上，烟花爆竹声里，新房子密密匝匝，人群却不复昔时的熙熙攘攘、摩肩接踵，不由得思绪万千……

在中国960万平方公里广袤国土上，作为“城尾乡头”的县城是促进城乡融合的关键，在城镇化进程中的扮演不可或缺的角色，更是很多农村人口实现“城市梦”的第一步。

在房地产行业高速增长的这30年，县城房价也呈烈火烹油之势迅猛飙升，然而在行业遭遇危机之时，县城房地产市场也首当其冲成为重灾区。

县城房地产市场现状究竟如何？未来又将何去何从？ 这是有必要给予重要关注的，因为县城是中国的基石，县城楼市是中国经济的底色！

中国1800多个县城房价极化趋势加剧，房价冰火两重天

根据2022年11月份的数据显示，在1800多个县城（含县级市）中，有117个县城的房价超过10000元/㎡, 另有8个县城的房价超过20000元/㎡，从数量上来看，分别比去年同期增加2个和14个。全国房价百强县最高为海南陵水，高达31341元/㎡,最低为海南东方市，为10666元/㎡。

在2022年房地产整体下行的态势下，相较于一二线城市，三四线和县城要承受更大的压力。然而在低迷的大环境下，不少经济发达的“头部县城”的房价依然保持上涨趋势。

在房价排名前十的县城当中，除了浙江义乌、永康以外，其它8个县城同比上涨，个别县城涨幅还不小，如浙江德清县、永嘉县分别上涨8.3%、14.3%。从一些机构发布的数据来看，经济发达的江浙、福建地区，县城房价冲上18000元/㎡并非罕事，甚至在一些县城核心地段，房价毫不逊色于二线城市。

“头部县城”得益于强大的产业支撑，不管是人均收入还是人口流入均占优势，所以房价坚挺甚至逆势上扬。与此形成鲜明对比的是，在缺乏人口与产业支撑的县城楼市正在迅速进入雪崩期。

河北省廊坊市香河县，被称为“北京后花园”。这个环京热地的房价，从2017年最高30000元/㎡,跌至目前最低8500元/㎡,五年之间“膝盖斩”，从爆发到幻灭，堪称一出楼市“血腥”大戏。

有“北京后花园”之称的香河县楼市尚且如此，那些经济欠发达地区的县城楼市就更不容乐观了，即便房价跌至5000元/㎡甚至3000元/㎡以下，相较于当地2000元的收入水平来说依旧高不可攀。

据2022年10月的县城住宅房价统计数据，东北三省中有33个县城的房价不到4000元，全国县城房价在3000元以下的有18个。贵州罗甸、黑龙江勃利县的房价格低至2561元/㎡、2251元/㎡依然无人问津，完全陷入“无价无市”的境地。

中国85%的县城出现人口总量萎缩，库存和人口两个要素都对县城房地产构成重大利空

2015年，住建部国开行发出《住房城乡建设部国家开发银行关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知》，明确规定各地区棚改货币化安置原则上不得低于50%，为当时的县城楼市打了一针兴奋剂。

在如火如荼的棚改大潮之下，不少人因拆迁一夜暴富，大量手握钞票的购房群体涌进楼市，火热的行情吸引了一批品牌房企“直扑”县城。

以开发“边角楼盘”闻名的碧桂园从2016-2020年间就布局了1300多个县（镇/区），其它品牌地产商亦闻声而动，火速下沉。由于政策和品牌房企的双重“背书”，不少县城的楼市火爆异常，房价成倍上涨。这种疯狂的盛况一直持续到2019年棚改项目收紧。此后，严重失衡的供需结构让县城的房地产库存压力陡现。

有数据显示，截至2022年11月底，含县城在内的三四五线城市出清周期高达25.5个月。在不考虑新增供应的情况下，光消化库存都需要2年多时间，远大于一线城市的13.9个月和二线城市的18.3个月。

在居高不下的库存压力之下，2022年不少县城都在使出浑身解数卖房，以至于出现了眼花缭乱的“农产品换房”等奇葩营销招数，甚至有县委书记因为亲自下场喊话买房而引发公众质疑。

除了要背负库存压力，县城房地产市场有另一个将影响楼市的长期因素，那就是常住人口减少。

有研究显示 ，从2010年到2020年间，全国有1507个区县出现人口收缩，占比超85%。第七次全国人口普查数据显示，我国常住人口不足50万的县城超过70%，数量为1358个。

当然，人口流失已经成为当前中国很多欠发达地区的普遍现象。但是，如果说地级市无法绕开区域之间的人口竞争，那县城则需要面对大城市、地级市的双重夹击，这对县城房地产市场来说是不可抵抗的“大杀器”。

库存和人口两个要素都对县城房地产构成重大利空，在房地产市场依然充满不确定性的2023年，县城的房地产市场承担风险的能力会更加脆弱。

房企出逃，需求衰减，2023年后县城楼市何去何从？

中国房地产销售额从2021年突破历史数据的18万亿，跌到2022年约14万亿，相当于回到七年前的水平。土拍成交规模更是创下十年来新低，除了北、上、深、杭等基本面强劲的城市土拍热度较高外，其它城市都遭遇不同程度的冷遇。

与此同时，基于整体行情和资金面的紧张，大型房企已经在三四线城市嗅到了危险，更多的全国性、区域性房企已经开始转向，纷纷从三四线城市撤出，其结果或将造成一定的市场萎缩，并进一步拉大县城与大城市之间的产品鸿沟。

房企用脚投票也预示了2023年的县城房地产市场会进一步分化。经济产业基础完善，有人口增量潜力的少数头部县城，房地产市场势必随着政策转向和经济的复苏逐渐回暖。而那些低能级的县城，尤其是经济薄弱、人口不断流失的县城，住房需求锐减、房价持续调整、成交持续减少将是楼市主特征。

此外，随着越来越多的热点二线城市放开限购所产生的“虹吸效应”，一部分拥有购买力的县城购房群体将会更多地选择上位城市，这对于需要复苏的县城楼市来说，或许更是雪上加霜。

在经历了过去20年城镇化的高速发展和陡然遇冷的刺激，县城楼市必然面临“畏寒”的高烧后遗症。虽然2023年房地产政策将持续宽松，虽然有一系列利好政策的加持，县城房地产市场能否得到拯救还有待观察。

对于中国大多数县城来说，摆脱土地财政也是一件很难的事，惟有发展适合当地的特色产业、吸引返乡人口、留住人口尤其是鼓励提高生育率才是解决县城楼市乃至县城经济的唯一办法。

虽然任重而道远，但我们还是相信中国县城经济能重振！毕竟，县城是中国的基石。

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