日本房地产的高速发展与破裂

日本的房地产走势还得从1964年的东京奥运会说起，二战后的日本满目疮痍，但在美国的帮助下，日本经济开始复苏。

1962年~1964年，日本为了举办奥运会，开始大兴土木，不仅创造了海量就业岗位，最关键的是把房地产行业给带了起来，日本开始意识到，搞土木工程建筑原来这么赚钱，但当时日本实体经济非常不错，所以日本人没有想到去投资房地产。

1967年，日本产品畅销海外，例如电视机、洗衣机、汽车、空调等，经济更是不断腾飞，日本人民是爽了，但远在美洲的老大哥却不开心。

日本产品不仅便宜，关键质量还不错，所以日本产品抢占了大量美国市场，导致美国很多工厂只能倒闭破产，失业人口更是不断攀升，美国一看，这不行啊，得想想办法，后来决定让美元贬值，日元升值来解决。

1985年，美国将日本列为“不公正贸易国”，对日本实施了许多制裁方案，另一边日本不开心了，说好的自己人，怎么老大哥开始动手制裁自己人了呢？

于是日本高层前往美国一探究竟，双方坐下来，美国也说了国内的情况，大概指日本产品对其他国家的冲击太大了，这样吧，咱们让日元升值，美元贬值。

日本高层一听货币升值，觉得还不错，因为日本属于资源极度匮乏的国家，需要依仗国外进口，一下子把其他国家都得罪了也不好，而且日元升值后，意味着同样1000日元，可以买到更多的资源，老百姓也开心。

1985年9月22日，美日英法德五国在纽约广场饭店签订了《广场协议》，原先需要240日元兑换1美元，在签订协议后的一年，仅仅需要200日元就能兑换1美元，也就是说日元升值了20%，但在出口产品售价不变的情况下，日本在美国的产品价格也变相贵了20%，这导致日本产品在海外销量开始下滑。

1987年，在签订《广场协议》两年后，仅仅需要120日元就能兑换1美元，日元升值率高达100%，日本产品在海外的销量一落千丈，市场份额更是不断缩小，日本国内实体业生存困难，为了救市，日本只能在货币政策上加些福利，例如降息、投放更多的贷款等等。

实体业不景气，老百姓手里的闲钱又多，拿去存银行，利息低的可怜，那干嘛呢？

所以海量资金不断注入股市跟楼市，20世纪80年代末期，日本的股市、楼市一路高歌猛进，看着楼市价格不断上涨，原先没买的吃瓜群众，也都纷纷掏出家底，二话不说就砸进了楼市，楼市不断的涨，买房的日本人民做梦都能笑醒，为啥？

因为不用干活就能赚大钱，这样的好事，还真被他们给撞见了，甚至很多实体企业家，低价卖掉公司厂房，就为了能抢到几栋楼。

起初日本也很开心，因为买房带动土木工程，解决就业人口的同时，群众还纷纷向银行借钱，总之就是有钱买买买。

日本土地资源有限怎么办？

疯狂的日本人民开始把目光转移到国外，1989年1月，三菱用14亿美元的价格，收购了象征美国财富的洛克菲勒中心大厦；1989年9月，索尼用60亿美元收购了好莱坞哥伦比亚电影公司；1990年，松下用61亿美元买下了美国环球影业公司。

日本东京的面积为2155平方公里，然而东京的地价，远超美国937万平方公里的土地总和，当时甚至有日本人说出“卖掉东京，买下整个美国”的豪言壮语，从以上数据不难看出，日本当年的房地产行业有多么疯狂！

日本眼看大家连实业都不干了，整天就是炒楼，心中不免有些担心，日本也明白实业兴邦的道理，于是风向标开始向实业偏移，日本一边提高房贷利率，一边收紧房贷，这些政策导致很多人开始还不起房贷，毕竟实业一团糟，虽然有钱交首付，但后续的房贷也是要还的。

一环扣一环，日本楼市开始崩盘，眼看房价持续下跌，炒房客开始大量抛售，企图逃离楼市，可惜的是，日本的楼市泡沫太大了，就算低价抛售也没人接盘。

攒了一辈子钱，把老婆本、养老金都掏出去买楼的人比比皆是，楼市崩盘后，原先高价买的房子，就算3折出售都没人要，而且贷款还要一直还，所以日本人民只能变卖家具、首饰、汽车等等，老婆及成年的孩子出去工作，就连老爸老妈也得想办法去赚钱，那些没有还贷能力的，只能眼睁睁看着房子被银行收走。

很多人受不了打击，悲伤的跑到天台一跃而下，每天都有因楼市崩塌而自杀的人，日本经济也开始出现了严重的倒退，有人说，日本失去了最好的“三十年”，到今天还没彻底走出“阴影”。

不光是日本，东南亚国家眼看日本经济高速腾飞，所以也学习他们那一套，大量金钱纷纷涌入房地产，结果到了1997年金融危机爆发后，菲律宾、泰国、印尼、马来西亚等国家的房地产泡沫也都纷纷破灭，经济同样遭到重创。

都说美国人对房子不“感冒”，但美国也出现过地产泡沫，2000年，为了刺激经济，美国不断降息，导致大量民众借钱后投入房地产行业中，接着“泡沫”越来越大，在美国连续17次加息后，房产泡沫最终破裂，老百姓一辈子奋斗的辛苦钱，都因楼市的崩塌而付诸东流，至于后期的连锁反应，都大同小异，不过美国的社会犯罪率比其他国家高一点，毕竟枪支泛滥。

如果房价降到5000/平，社会将出现什么样的情况？

假设咱们2万/平买了个120平的房子，突然降到5000/平，心里肯定极度不爽，二话不说冲到售楼处，找开发商退房，开发商不退，肯定会爆发吵架甚至肢体冲突。

但如果合同凭证都有，咱们是很难退房的，欠银行的钱还得继续还，一下子赔了这么多钱，心里肯定不平衡，还得上的人还好说，还不上贷款的人只能断供，看着房子被银行收走，如果拍卖所得到的房款少于断供者的房贷欠款，银行还会催讨欠款，到时候只能被列为失信人，限制出行以及对子女的前途产生部分影响。

房地产行业崩坏后，顺带着建筑、家居等行业同样一蹶不振，很多破产的老百姓想不开，决定自我结束生命，有些败类开始做些违法的勾当，例如抢劫、诈骗等等，总之房地产泡沫破裂，将影响整个社会经济的走向，一环扣一环，受影响的人或事太多了。

其实房地产泡沫一直存在，才是最大的隐患，设想一下，只要房地产泡沫存在一天，实体经济就不可能发展起来，所以早点“刺破”，经济就会回归正常，虽然目前我国的楼市价格有些高，但以我所在的城市，近2年来房价正在缓慢下降趋于稳定，这些“泡沫”正在慢慢消化，而不是一下子戳破，软着陆之下的房地产，并不会对经济产生巨大的冲击，期待转型的一天早点到来。

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